1、一、房屋因素　　旧房的套型落后、功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”套型(小厅、小厨、小卫)扣减10%。

(资料图)

2、此外，楼层对价格也产生影响，若1层和5层为基准价，2层和6层为-3%，7层为-5%，3层和4层为+3%，若是楼顶则为-5%;而朝向如无朝南窗则为-5%。

3、　　房屋竣工后即进入折旧期。

4、按照理论折旧率，混合一等结构房屋的折旧期限为50年，每年的折旧率为2%。

5、其次，一般旧房的套型落后，使用不便，功能陈旧，在这方面是无法和新建商品房相比的。

6、此外，朝向、楼层等自然状况，也会对价格产生一些影响。

7、二、环境因素　　环境因素既有自然的也有社会的，既有大环境，也有小环境。

8、在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣的。

9、再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。

10、还有该地区的居民结构、文化氛围。

11、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。

12、无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5%，省、市重点中小学区的为+15%。

13、三、心理因素　　如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房，如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍，心理因素为-8%。

14、房地产评估收费标准　　在房屋买卖过程中，房产有时候需要进行房地产评估，房地产评估费用是怎样收取的，这是很多购房者关心的问题。

15、房地产估价采用差额定率累进计费，即按房地产价格总额大小划分费用率档次，分档计算各档次的收费，各档收费额累计之和为收费总额。

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